賃貸退去トラブル対処法 原状回復ガイドラインとは？
誰でも一度は住んだことがある賃貸物件。
入居時よりも退去時の方が、問題が多いはず・・・
賃貸の退去費用がすごく高い！！
敷金も無いから、持ち出しになっちゃう・・・
退去トラブルになりそう！
こんな悩みを持っている方もいるのではないでしょうか？
のむさん退去時敷金(10万円)＋αで高額請求されそうになって、
8万円以上を取り返した経験のある私が
その時に取った方法を教えます。
この記事の内容
- 国土交通省の定めている原状回復ガイドラインについて
- 原状回復の度合いや費用の負担
- 耐用年数や経過年数について
- 退去時に費用を過剰に請求されても、泣き寝入りせず解決する方法
私の経験を元に紹介しています！
諦めず、是非この記事を読んで参考にしてください！！
Contents
賃貸契約の種類
賃貸契約には、契約時に払う金額や退去時の費用について記載があります。
契約にも種類がありますね。
敷金礼金を払う契約
敷金や礼金がない契約（退去時に費用が必要な場合があります）
クリーニング代を最初に払う/退去時に請求
退去時に代金が必要なケースと、そうでないケースがあります。
敷金は退去時に差し引かれる金額（光熱費や修繕費）を想定して設定されていますが、該当がなければ返金されるお金となります。
契約時にも、よく注意をして契約をすることを心がけましょう。
【わたしの実例】退去時に高額請求された
大学３年生から住んでいた家を退去することになり、５年住んだ家の退去手続きで起きた退去トラブルの話です。
その時の状況
- 敷金 11万円
- 家賃の日割り計算で2万円残っている状態
- クリーニング代 2.5万円 退去時に必要
退去立ち合いの日、立ち合いの外注業者が来て退去チェックを実施していきました。
敷金11万+家賃日割り返却分2万円を合わせて13万円なのに、さらに1万円以上請求された！！
その時の明細がこちら…
タバコも吸わないのに、クロスの張替え費用が10万円以上と、とても高額な請求でした。
この時立ち合いに来たのは、管理会社が委託している業者のアルバイトみたいなお兄さん。
この手の業者は、退去費用の何％かが貰えるような契約の場合もあるようで、高額になればなるほど儲かるシステム。
さすがに高額すぎて、管理会社に交渉をしました。
この時、私は初めて国土交通省のガイドラインの存在を知り、勉強して計算をしました。
そして、勝ち取った！！！
右側の鉛筆書きが、最終的に請求された金額。（約2万円）
本当はこれでも納得できなかったけど、ここまでやるのに数週間。
管理会社が全くガイドラインの事を知らず、とても大変な思いをしていました。
この時諦めずに、8万円以上返金された、その方法を説明します。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）
賃貸の退去時に、原状回復をめぐったトラブルは、随分前からあったようです。
国土交通省では、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして定めています。
関連サイト
住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード – 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。
ガイドラインの内容
原状回復の考え方、基準
建物や設備の経過年数を考慮した計算方法
契約時に、このガイドラインに従った退去ができるのかどうかについては、確認をしておくとトラブルを防ぐことができるかと思います。
ここからは、そのガイドラインに記載のある現状回復と経過年数について説明していきます。
原状回復
国土交通省の定めたガイドラインには、原状回復を以下の定義として記載しています。
居住によって起きた建物価値の減少のうち、借主の故意・過失によって起きた通常の使用を超えるような利用による消耗を復旧すること
借りた人が借りたときの状態に回復させることではない
通常の使用で発生する消耗に対する修繕費用は、家賃の中に含まれる
原状回復は最低限可能な施工単位で請求されるべきである
通常の生活を送っているうえでつく多少の汚れや、家具を置いていることでの日焼けについては起こり得る事象となるので借主には負担の必要がない
このように書かれていて難しいと感じるかもしれないので、例をあげてみます。
例１
タバコを吸っている方は退去時にタバコの匂いや汚れの付いたクロスの張替えをする必要があります。
これは故意による消耗となりますので、借りている方の負担で原状回復が必要です。
例２
１箇所物を当ててクロスをめくってしまったとします。
傷のサイズは約15ｃｍ、この傷のある面は幅3ｍｘ高さ200㎝の面にクロスが貼られています。
この場合、通常部屋全体のクロスを合わせている場合が多く、全体の貼り替えを要求されるケースがあります。
しかし、クロスの貼り替え代金を請求する場合、1ｍｘ1ｍ(最低限施工が可能な単位)からが望ましい。
多くても、傷のある面のみの請求にとどめるよう、ガイドラインには記載されています。
部屋全体を貼り替えするということは、グレードアップする部分が含まれるという認識となります。
私の場合、タバコは吸っておらず、故意や過失でついたような大きな傷や目立つ汚れはありませんでした。
この場合、貸主がクロスの張替えを希望する場合は、次の入居者を募集する際に価値を上げるために行う修繕とみなされます。
その場合は、借りた側に費用負担がないのが普通ですが、クロス代だけで10万円以上・・・
本当は0円でもおかしくないはずでした。
経過年数
ガイドラインには、経過年数（耐用年数）についても記載があります。
借りた方に原状回復義務が発生しても、経過年数による通常の消耗は起き、その分は家賃に含まれているとされる為、年数が多いほど負担割合が少なくなる
クロスを消耗させた（汚した）と言っても、１年で汚したケースと10年で汚したケースでは、費用の負担に差が出ること
通常の使用をしていても消耗する部分があるということがベースとなる
通常消耗との差分を請求する
減価償却法に基づき、請求される (償却年数は物によって違う)
経過年数の計算は、固定資産税の減価償却の年数を元に計算する
こちらも例を挙げて説明します。
例
入居から５年住んだ部屋のカーペットを汚してしまった。
カーペットの場合は耐用年数は６年のため、６年で価値は1円となる計算となる。
住んだ年数が長ければ長いほど、その時点での価値は低い計算となり、失った価値の分までは借りた側が負担する必要はない。
入居時にカーペットが新品だったとした場合、下記の計算となります。
（価値）100％ ÷ （耐用年数）6年 ＝ （年間）17％
5年間住んだ場合は貼り替えの17％分のみ負担すればよい。
（実際は、月数まで計算される必要がある）
更に、貼り替えは施工できる最小単位が望ましいとされているので、部屋全体分の17％とはならない。
それぞれの設備によって耐用年数は異なります。
減価償却の年数が気になる場合は、設備ごとに異なるので調べてみてください！
さまざまな設備のケース
こちらは、国土交通省のガイドラインに載っている一覧です。
貸す側・借りる側それぞれの負担について書かれています。
・通常の生活でも付く汚れや傷、見栄えの為や次の入居者獲得のために行う改修は貸す側の負担
・一方、借りた側が住んでいる期間に掃除を怠ったことによりできた汚れや、故意に付けた傷、紛失などは退去時に原状回復
この一覧は、退去時までに一度目を通しておくといい一覧です！
気になる部分の修復アイテム
それでもどうしても補修したい、住んだ年数が短いってことなら、簡単に補修してみましょう！
パッと見た目でひどくなければ、費用がかかることもなくなるかも！？
わたしも、画鋲の穴などは塞いで見えなくしたことがあります。
こういう商品もあるので、使ってみてください。
ピン穴については、次回からこういう物を使うのをオススメします！
トラブルに巻き込まれない為のポイント
最後に、退去時にトラブルに巻き込まれない為のポイント！！
これらにしっかりと注意することで、支払う必要があるかどうかを見極め、余分な請求を受けることなく退去することができます。
また、経過年数に関わらず、きれいに使うことでトラブルを減らすことに繋がります。
入居時、退去時にしっかり理解して、トラブルにならずに過ごせるようにしましょう！
そして引越しのときは、引っ越し費用も相見積もりでお得に！！
5万円以上お得になったこともあるので、一括引越し見積もりのサイトから依頼してみましょう。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
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