実家の相続税について 〈家を買う前に考えた 土地や家の相続〉
ようやく我が家の家作り、土地問題が解決してきたような気がします。
家作りをする予定の方、買う前に実家の相続について考えてみたことはありますか？
実家の家は持ち家ですか？ その家や土地は、相続する予定はありますか？
実家の他に、畑や空き地、賃貸物件はありませんか？？
現在家作り中の我が家では、家を買う前に夫の実家の持っている土地や不動産について一度整理してみました。
夫は２人兄弟で、それなりの土地がある為、このままでは相続税がかかってしまうのではないか。と考えました。
住宅ローンを組んで返済中に、相続税を何十万何百万円と払うのは、誰でもきついこと…。
のむさん我が家は、家や土地を買う前に考え、勉強してみて本当に良かったなと思っています。
この経験が、悩んでいる誰かの為になればと思うので、我が家の事例を記録に残します！
この記事はこんな人におすすめ！！
- これから家を買う人
- 実家の土地が大きい、物件が多い
- 親が賃貸物件や空き地を所有している
- ２世帯住宅ではない、同居予定が無い方
相続税がかかる可能性があるので、是非最後まで読んでみてください！！
この記事を読んで、これからの家づくりの進め方について考える機会にして頂ければと思います。
私たちがどんな情報を参考にして考えていたか、紹介したいと思います。
難しいことを沢山書いているから、さらっと事例だけという方は、目次から「我が家の事例」に飛んでね！
Contents
相続税の計算方法
相続税の計算方法は、資産である現金や保険金、土地の評価額や建物の評価額に対してかかってきます。
2021年現在 法律では相続税の控除額は下記の通りです。
基礎控除3000万円 + （相続人1人600万円 ｘ 相続人数） ＝ 控除対象
つまり、父が亡くなった場合は、妻と息子２人が相続人となりますので、控除額は4800万円となります。
これ以外にも配偶者には配偶者控除があったりと、細かく定められています。
上記額を超える分には、基本的に相続税がかかります。
（都市部であれば、大きければ土地だけでも超える可能性がある額ですね。）
平成26年までは、基礎控除5000万円+（相続人1人1000万円ｘ人数）でしたが、減額されてしまいました。
現金や保険金については、その物なので計算が簡単ですが、土地や建物は評価額で計算されます。
固定資産税を払っている方ならご存じかと思いますが、土地などの不動産には評価額が存在します。
取得価格や売却できる価格での計算ではありません。
土地の評価額は、路線価と呼ばれるものを元に、持っている敷地面積に応じて計算されています。
計算の元になる坪単価のような役割をするのが、路線価となります。
路線価とは？？ （ここをクリック）
もちろん路線価は、周りの環境によって変わっていくので、価格の変化があります。
取得したあと開発が進んだエリアなどは、固定資産税が年々高くなっていくエリアもあります。
相続税がかからない、減額できる方法
相続税は、持っている資産の換金性の高さで相続税が変わってきます。
土地や建物の換金性の低さで、相続税を少なく抑えるための方法が２つあります。
- 相続する場所が自宅であること（二世帯の同居も含む）
- 相続する場所が賃貸物件であること（人が住んでいることが条件）
これらのケースでは、相続税がかかる対象物であっても、評価額が100％資産と見なされるわけではありません。
では、どのように計算されて減額の対象であるか説明していきます。
相続対象が自宅（実家や二世帯住宅の場合）
相続するところを自宅として住んでいる場合は、その人の生活を守るという意味で評価額が少なくなるように定められています。
法定相続人の自宅である場合は、評価額の20％として計算されます。
または、相続人が賃貸物件に住んでおり、相続対象が実家となる場合も認められるケースがあるそうです。
二世帯住宅の方も、自宅と見なされますので対象となりますね。
土地と建物の評価額 1000万円の場合
妻や子が自宅として相続するケース ⇒ 評価額の20％ 200万円が相続対象
自宅以外にも現金や土地がある場合は、自宅を2割と計算すればそれ以外を含めても控除額内となる可能性が高くなります。
でも、できれば二世帯には住みたくないよ。。。きっとどこの奥さんもそうだと思う。
賃貸物件所有
賃貸物件は他人が住んでいるのでコントロールしにくく、換金性は低いものとされています。
皆さんも、相続対策に賃貸物件を建てたと、一度は聞いたことがあるのではないでしょうか？
わたしの友人でも、実家の土地が街中で大きいため、相続対策に賃貸物件兼自宅を建築し、両親との親子ローンにした人がいます。
これは、賃貸物件があると換金性が低くなるため、価値を低くして相続税を安くすることができる為です。
賃貸に住んでいる方を、簡単に追い出したり壊したりすることはできないですもんね。
この計算には、路線価図に定められている土地ごとの借地権割合が関わっています。
借地権とは？ （ここをクリック）
例えば… 土地と建物の評価額5000万円のアパートを所有しており相続をする場合
① 使われていない土地と建物の場合 評価額5000万円が相続税の対象
② 賃貸物件にしていた場合 （借地権割合50％） 評価額は50％になり 2500万円が相続税の対象
控除が4800万円までの場合
①のケース 5000万円のうち200万円に相続税がかかる
②のケース 控除内の為 相続税はかからない
相続対策に賃貸物件を持つことは、とても賢い選択なのだとわかります。
我が家の事例
我が家は、夫の両親が祖父から受け継いだ不動産を多く所有していました。
家作りをするにあたり、「相続税がかかるのでは？」という疑問から調べてみることにしました。
所有している不動産
- 実家の土地と建物（土地50坪）
- 空き地 （26坪）
- 賃貸物件 4棟（土地 計150坪）
結構いっぱいあるし、田舎ではないから資産価値がありそう。。。
相続税かかりそう… 調べてみようか。
ちなみに、両親は祖父から相続していた土地や建物だったので、その時は相続税がかからなかったということを主張していました。
しかしそんなことを鵜呑みにできない私は、自分で調べていくことにしました。
相続税がかかりそう
いろいろと調べていくうちに、相続税がかかりそうだということがわかってきました。
実家の土地と建物
夫の両親は、祖父が亡くなった際に同居をしていました。 そのため実家は自宅として評価額は少なかったはずだと分かりました。
夫は同居の予定はないので、誰も住んでいないと評価額は100％かかる。
空き地
土地面積は小さいですが、こちらは土地のみのため相続税は評価額に対して100％かかります。
賃貸物件
こちらは祖父が建てたものでしたが、相続時にはすべての部屋が埋まっていました。
評価額が借地権割合によって計算され、相続税の対象は少なかったはずです。
入居者が高齢のため、20年後に住んでいないことが予想されます。
その場合、借地と見なされない。 評価額100％となる。
義父の相続時には、実家と賃貸物件は相続税が安くなる条件に一致していました。
また、昔は控除額も今より多く、評価額に関係なく相続税の対象外であった可能性があります。
しかし、今は土地の価格も上がり、控除額も減り、私たち夫婦が相続する時には相続税がかかる可能性があります。
我が家の土地問題【インスタ】
インスタでは、「我が家の土地問題」ということで、連載をしています。
良ければ、こちらも見てください♪
今後も進捗があれば、更新していきたいと思います。
おすすめ書籍
しっかりした計算や情報を得るために、本を見ることをオススメします！
こちらの本は、家・土地以外のことについても素人にわかりやすく記載されています。
色んな項目ごとに記載されているので、調べやすく、対策についても記載されています。
これから調べたい人に、あると便利な１冊です！
まとめ
私たちは、相続税について調べ、両親に説明をし、調査してもらう事にしています。
相続税は法律が大きく変わらない限り、かかってくるだろうと思っています。
それを賄えるだけの現金があればいいですが、それはその時にしかわかりません。
家を買いたい気持ちを抑えて立ち止まって考えてみてよかったと思っています。
しっかり備えて、考えて、家作りをすることをオススメします。
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