ハウスメーカーとの請負契約までに準備した5つのこと｜注文住宅で後悔しない進め方

家を建てるハウスメーカーが決まったら、次に待っているのが請負契約です。

我が家も、アイ工務店で建てると決めたあとに、この請負契約を結びました。

私も契約前には、同じところでつまずいていました。

ネットでは仮契約と書かれていることが多いのですが、仮契約というのは正式な呼び方ではありません。

大抵の会社では請負契約と呼びます。

そして呼び方がどうであれ、サインをした時点で正式な契約です。

私は契約の前に、自分で調べたり、銀行員の友人に聞いたりして準備を進めました。

その内容が想像以上に重要だったので、注文住宅の請負契約までに準備した5つのことと、ハウスメーカーと契約する前に確認したい注意点をまとめます。

注文住宅の請負契約とは

請負契約は、この会社に家を建ててもらうと決めて結ぶ契約です。

ネットでよく見かける仮契約は、ほとんどの場合この請負契約を指しています。

仮という言葉に引っぱられると、あとで戻れなくなります。

請負契約はこの会社で建てると決める契約

一言でいうと、この会社で建てますと決めて申し込むことです。

ハウスメーカーや工務店を1社に絞ったタイミングで、請負契約を結びます。

会社によっては、申し込みと呼ぶこともあります。

正式な間取りとサイズと価格が決まってくるのは、この契約のあとです。

そのため契約書に書かれている金額は、この時点ではまだ概算の数字になります。

皆さんが仮契約と呼んでいるのは、おそらくこれが理由です。

ただし金額が概算なだけで、契約そのものは正式なものだという点は変わりません。

請負契約と変更契約の違い

注文住宅の契約は、多くの場合2回に分かれます。

最初に結ぶのが請負契約、打ち合わせが全部終わったあとに結び直すのが変更契約です。

	請負契約	変更契約
タイミング	会社を1社に決めたとき	間取りと仕様が確定したあと
金額	ここまでの概算の数字	確定した金額
間取り	まだ動かせる	原則ここで確定
お金	手付金を払う	増えた分と減った分を精算

ここで知っておいてほしいのは、請負契約の金額は、最後に払う金額ではないということです。

打ち合わせでやりたいことが増えれば、変更契約で金額は上がります。

逆に減らせば下がりますが、実際には上がる方が圧倒的に多いです。

だからこそ、請負契約の時点で入れておくべきものを入れておくかどうかで、最終的な金額が変わってきます。

申込金と手付金は別のお金

契約の前後で払うお金には、名前の違うものが2つあります。

申込金は、間取りや見積もりを作ってもらうために先に預けるお金です。

会社によって、あるところと無いところがあります。

手付金は、請負契約のときに払う契約金の一部です。

我が家は、請負契約の前後に手付金として50万円を銀行振込で払いました。

金額は相談にのってくれる会社もありますが、おおむね50万〜100万円程度は用意しておくと考えておくと安心です。

大事なのは金額そのものより、そのお金がどういう性質のもので、やめたときに戻るのか戻らないのかです。

名前と金額と返金の条件は、払う前に必ず聞いてください。

契約を解約すると違約金はかかる

仮契約という言い方に反して、これは正式な契約です。

契約したあとに自己都合でキャンセルする場合は、違約金がかかることが多くなります。

例えば土地の測量などの調査や設計料が先に発生していて、その実費が請求されるケースです。

金額と条件は、契約書と約款に書いてあります。

サインする前に、やめた場合はどうなりますかと聞いてください。

ここで嫌な顔をされる会社なら、その時点で立ち止まったほうがいいです。

ハウスメーカーとの請負契約までに準備した5つのこと

私が実際にやったのは、次の5つです。

意外に思われるかもしれませんが、間取りだけの話ではなく、設備とお金の話でした。

知らないと、あとで困ったということになりかねないので、順番に見ていきます。

ショールームを先に見ておく

ショールームは、契約して間取りが確定してから行く人が多い場所です。

え、契約前に行くの、と思う方も多いのではないでしょうか。

できれば請負契約までに、キッチンとお風呂などの大きな設備は一度見ておくことをおすすめします。

理由は2つあります。

我が家は請負契約の前の間取りの段階で、お風呂を標準の1坪サイズから変更して、1618の大きめのお風呂を入れてもらいました。

これは間取りが固まってからだと動かしにくくなるので、実際に見て希望を伝えておいてよかったと思っています。

キッチンやお風呂のオプションを先に見ておけば、採用したいものを見積もりにあらかじめ入れておけます。

キッチンに立ってみたり、洗面台のサイズを確かめたりできるのは、ショールームならではです。

こちらの動画で選んだオプションと価格まで公開しています。

標準仕様を確認してオプションを見積に入れる

会社を絞る段階になると、標準仕様書をもらえるメーカーがあります。

ここでしっかり見てほしいのが標準仕様です。

同じランクのキッチンやお風呂が採用されていても、浴室乾燥機と換気扇、自動水栓と通常の水栓、ステンレスシンクと人工大理石シンクなど、細かい仕様は会社ごとに違います。

希望のサイズや仕様が含まれているのか、それともオプションなのかを把握しておきましょう。

内装で入れたいものがあれば、それも見積もりに入れてもらいます。

例えば見える梁を採用したい場合は、15万〜30万円ほどのコストがかかります。

我が家は、キッチンの天板、食洗機の深型、洗面台、ユニットバスのランクアップを入れてもらいました。

追加した分にも値引きを入れてもらえたので、早めに伝えておいて損はありません。

なお標準仕様は支店と時期によって変わります。

性能に関わる部分は全国共通ですが、キッチンなどの設備メーカーは支店ごとに違いますし、同じ支店でも時期で入れ替わります。

必ず自分の担当支店の最新の標準仕様書で確認してください。

間取りと金額を固める

請負契約の段階でも、ある程度は納得のいく間取りと、予算に合った金額にしておくことが大切です。

あとから、なんで契約してしまったんだろうと思わずに済みます。

家のサイズや間取りが変わると、金額も大きく変わってきます。

私がこれまで紹介してきた方の契約データで見ると、坪単価の平均は85万円／坪でした。

同じ会社でも坪数やエリアで数十万円の差があります。

ざっくり言えば、家を1坪増やすと、それだけで80万円前後は動くということです。

ちなみに坪数が大きくなるほど坪単価は下がる傾向があるので、小さい家ほど1坪あたりは割高になります。

少なくとも家のサイズ感は、請負契約の時点で固まっているのが理想です。

住宅ローンの仮審査を通す

準備することの中で、いちばん重要なのが住宅ローンの準備です。

これは銀行員の友人に教えてもらったことですが、請負契約の前に、必ず住宅ローンの仮審査を通しておいてください。

その結果が出て、希望額が満額借りられることを確認してから、ハウスメーカーや工務店に申し込みをします。

万が一、住宅ローンの仮審査で見積金額の満額が通らなかった場合、現金を用意するか、減額するかになります。

借りられないから家を建てられない、となったときに違約金が発生する可能性があります。

我が家は、事前にいくつかの銀行で仮審査を出してみました。

ハウスメーカーが提携している銀行は審査が早くて、3営業日ほどで結果を教えてくれました。

長いところだと2週間ほどかかっています。

金利も銀行によってまったく違うので、あとで焦らないように早めに動きましょう。

個人事業主や自営業、会社役員、親の土地に家を建てる方は、準備する書類が多くなります。

役所に取りに行く必要があるものもあって、我が家も結構な時間がかかりました。

記入項目も、白目をむくほど多いです。

仮審査を通してから契約した方がいいよ、とアドバイスをくれたのは銀行員の友人でした。

手付金を用意する

多くの会社では、請負契約の前後で手付金の支払いが必要になります。

私たちは、お願いする旨を伝えてから正式な契約書を交わすまで、書類の準備で1週間ほどありました。

その間に、銀行振込で手付金として50万円を払っています。

金額はおおむね50万〜100万円程度になることが多いです。

住宅ローンで支払わない分、または足りない分は現金で用意する必要があるので、その準備もしておきましょう。

契約が決まってから慌てて動かすと、思っている以上に時間がかかります。

契約する前にやったハウスメーカー選び

契約の準備と同じくらい大事なのが、その前のハウスメーカー選びです。

ここを飛ばすと、せっかくの準備が全部むだになります。

8社を回って自分たちで比べた

我が家は、資料請求や無料相談を利用したり展示場に行ったりして、合計8社の話を聞きました。

展示場見学は、それ以上の数を見ています。

その間に、完成見学会や入居宅訪問もさせていただきました。

大切なのは、後悔しない数のメーカーを見て、自分たちで比較検討することです。

今はインターネットやSNSの情報が発達していて、自分で見なくても情報が得られる時代です。

しかし家は、一生に一度の大きな選択になります。

これは持論ですが、後悔しないためには、自分たちで選んだという実感が大切だと思っています。

比べるときに見ていたのは、次のようなところです。

• 標準仕様の中身　同じ価格帯でも、標準で付いてくるものが違います
• 本体以外にかかるお金　付帯工事や諸費用まで出してもらわないと比べられません
• 営業担当との相性　打ち合わせは1年近く続くので、話しやすさで進めやすさが変わります
• 建てたあとの対応　点検やアフターの体制も確認しておくと安心です

見積書の総額だけを並べても比較になりません。

同じ条件で出してもらった見積もりを、同じ項目で見比べてください。

払える額はライフプランで先に出す

見積もりを見ても、高いのか妥当なのか判断できないことがあります。

そういうときは、先に払える額のほうを出しておくと決めやすくなります。

我が家も、見積額のローン返済が問題ないかどうか、FP相談でライフプランを作ってもらいました。

ここで知っておいてほしいのが、銀行が貸してくれる額と、自分たちが無理なく払える額は別物だということです。

銀行の審査は、年収と勤務先と借入状況をもとに計算されます。

そこには、これから増える教育費も、車の買い替えも、老後に必要なお金も入っていません。

借りられる額をそのまま予算にすると、住み始めてから家計が苦しくなります。

ライフプランを作ると、次のようなことが数字で見えてきます。

先に払える額が分かっていると、見積もりが出てきたその場で判断できます。

我が家は、これを作ってもらってから金額の話ができるようになりました。

契約が近づくほど時間が取れなくなるので、会社を絞り込む段階で一度作っておくのがおすすめです。

私が相談したFPの坂本さんは、ライフプランの作成を無料でやってくれます。

オンラインで相談できるので、家にいながら進められます。

相談の中身と利用方法は、こちらの記事にまとめました。

契約前に必ず確認したい書類とチェック項目

サインする前に見ておきたい書類が3つあります。

どれも、あとから金額が動く原因になるところです。

見積書は入っていないものを探す

見積書は、何が入っているかより何が入っていないかを見てください。

紹介してきた方の契約データを見ると、建物の本体価格のほかに、本体価格の約25%（700万円前後）のお金がかかっています。

この本体以外のお金は、2つに分けて考えると分かりやすいです。

• 請負契約に含まれる付帯工事や申請費（地盤に関わる工事や各種申請など）
• 請負契約の外にかかる建物の諸費用（外構、火災保険、建物登記、カーテン照明、エアコン、水道加入金など）

ここで見落としやすいのが外構です。

外構は請負契約の中ではなく外側に入るので、契約書の金額だけを見ていると、必要なお金の半分強しか見ていないことになります。

しかも外構は、資金計画書では200万円のような予算取りの数字で置かれていることが多く、実際にはそこから上振れします。

契約データから、本体以外にかかるお金の目安を出してみました。

費目	目安の金額
外構工事費	約205万円
造成・境界確定・分筆	約76万円
水道加入金・引込・分担金	約48万円
カーテン・照明・インテリア	約42万円
エアコン工事費	約40万円
地盤改良費	約22万円
火災保険費用	約16万円
建物登記費用	約14万円
地鎮祭	約3万円

土地の条件によって金額が変わるものが多いので、あくまで目安です。

それでも、この表に載っているものはどれも、建物の見積書には入っていません。

建て替えの場合は、ここに解体工事も加わります。

本体価格だけで予算を組まないでください。

契約書と約款で見るところ

契約書と約款は文字が多いので、つい読み飛ばしてしまいます。

最低限、次の項目だけは自分の目で確認してください。

そして口約束は必ず書面に残してもらいましょう。

営業担当は変わることがあります。

担当が変わった瞬間に、聞いていた話がなかったことになるのがいちばん困ります。

住宅ローンが通らなかったときの取り決め

住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、契約がどうなるのかを確認しておきます。

融資が下りなかったときに契約を白紙に戻せる取り決めがあるかどうかは、会社によって扱いが違います。

あるものだと思い込まず、サインする前に聞いて、書面に書かれているかどうかまで確認してください。

仮審査を先に通しておくのは、この場面で困らないためでもあります。

ただし仮審査が通っていても、本審査で落ちることはあります。

仮審査のあとに車のローンを組んだり、転職したりすると、審査の前提が変わってしまうからです。

契約から引き渡しまでは、大きな買い物と転職は控えておくと安心です。

サインする前に知っておきたい失敗例

ここからは、私自身の経験と、家づくりの相談を受けてきた中でよく聞く失敗です。

どれも、契約の前に手を打っておけば避けられます。

急かされたまま中身を確認できなかった

キャンペーンの締切や値引きの期限を理由に、契約を急かされることがあります。

気持ちは動きますが、中身を確認できていない状態で急いで得することは、ほとんどありません。

分からないところが残っているなら、そこが解決してから進めれば大丈夫です。

あとからオプションを足して予算オーバー

契約後に打ち合わせが始まると、やりたいことは必ず増えます。

ショールームに行き、他の人の家を見て、あれもいいなとなるからです。

先ほども書いたとおり、減額はできても増額は苦しいです。

入れるか迷っているものは、契約の時点で見積もりに入れておくほうが安全です。

仮のつもりでサインしていた

仮契約という言葉のせいで、軽い手続きだと思い込んでしまうケースです。

実際には、サインをした時点で正式な契約になります。

これから結ぶ契約が何という名前で、やめたときにどうなるのかを、契約の場に行く前に確認しておいてください。

契約のあとに進む家づくりの流れ

契約が終わると、ここから細かい打ち合わせが始まります。

先を知っておくと、契約の時点で何を決めておくべきかが見えてきます。

• 詳細打ち合わせ　間取りを確定させ、設備や内装を決めていきます
• 見積もりの増減　決めるたびに金額が動きます
• 変更契約　仕様が固まった段階で、金額を確定させて契約を結び直します
• 建築確認申請　確定した図面で申請します
• 着工　ここから工事が始まります

この流れで金額が確定するのは変更契約のときです。

請負契約はスタート地点であって、ゴールではありません。

変更契約で金額を見て青くなる人は、たいてい請負契約の見積もりを最終金額だと思っていた方です。

逆に、契約の時点で入れたいものを入れて、本体以外にかかるお金も把握していれば、変更契約は答え合わせで終わります。

請負契約までにどこまで決めておけたかで、最後に払う金額が変わります。

注文住宅の契約でよくある質問

ここまでで触れきれなかった、契約前によく聞かれることをまとめました。

会社によって扱いが違うものもあるので、最後は必ず担当者に確認してください。

請負契約は必ず結ぶものですか

家を建てる会社を決めたら、どこかの段階で必ず契約は結びます。

ただし呼び方や回数は会社によって違い、申し込みという形をとるところもあります。

大事なのは名前ではなく、その書類にサインすると何が発生するのかです。

手付金はいくら用意すればいいですか

我が家は50万円でした。

おおむね50万〜100万円程度になることが多いですが、これも会社によって違います。

住宅ローンの実行より前に払うお金なので、現金で用意する必要があります。

契約したあとにキャンセルできますか

できますが、違約金がかかることが多いです。

すでに発生している設計料や調査費の実費を請求されるケースもあります。

金額と条件は契約書と約款に書かれているので、サインする前に必ず読んでください。

契約前に値引きの相談はできますか

値引きの相談ができるのは、契約の前だけです。

我が家も、追加したオプションの分に値引きを入れてもらいました。

契約したあとは、金額は増える方向にしか動きません。

入れたいものと値引きの相談は、必ず契約の前に済ませてください。

契約したあとに間取りは変えられますか

変えられますが、動かせる範囲はだんだん狭くなります。

とくに家の大きさが変わる変更は、金額が大きく動くので慎重に考えてください。

設備のサイズに関わる部分は、契約前にショールームで見ておくのが確実です。

契約の前に土地は決まっていないとだめですか

土地が決まっていない状態でも、話を進めること自体はできます。

ただし土地が変わると、建てられる家の大きさも形も、地盤にかかる費用も変わります。

金額の前提が動くので、土地の目星が付いてから契約に進むほうが安全です。

契約はどのくらいの期間で進みますか

我が家は、お願いする旨を伝えてから契約書を交わすまで1週間ほどでした。

ただしその前に、住宅ローンの仮審査で最大2週間ほどかかっています。

契約日から逆算して動くと間に合わないので、仮審査は早めに出してください。

契約までに準備することのまとめ

注文住宅の請負契約までに、私が準備した5つのことをまとめます。

あとで後悔したり揉めたりしないためにも、特にお金については、契約の前にしっかり計画と準備をしておいてください。

見積もりに含まれているものの確認と、住宅ローンの仮審査。

この2つだけは、ハウスメーカーと契約する前に必ずやっておくことをおすすめします。

準備には時間がかかるので、契約日が決まってから動き出すと間に合いません。

この会社かなと思い始めた時点で、仮審査に少しずつ取り掛かっておくのがおすすめです。

これから会社選びや請負契約をされる方の参考になればうれしいです。

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これから契約に向かう方は、契約の前にご相談ください。

我が家も家づくりが楽しくなるように頑張ります♪